ملک مشاع و نکاتی که در مورد دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع باید بدانید

تخلیه املاک مشاع چگونه است ؟

برای آن‌که بدانیم نحوۀ تخلیۀ املاک مشاع و راهکارهای موجود تخلیه ملک مشاع چیست، ابتدا باید تعریف درستی از ملک مشاع و سهم مشاعیداشته باشیم.

طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند.

مثال دیگر زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می‌رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند (هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می‌برد و میزان سهم او بیشتر است.)

اما مرزی برای سهم هر یک مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن‌هاست.

در حالت دیگر می‌توان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.

البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانۀ مشاعیشریک صادر می‌شود.

خلع ید به چه معناست؟

دعوای خلع ید، دعوایی است که خواستۀ آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است.

دعوای خلع ید در دو صورت مطرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص ابتدا با اذن مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن او ادامه پیدا کند.

در املاک مشاع دعوای خلع ید زمانی پیش می‌آید که یکی از مالکین یا مستاجر او بدون اذن باقی مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلا در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس آماده کند.

حالت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را در اختیار بگیرد. به طور مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ گذاشتن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.

حالت دیگر زمانی است که به طور مثال سه شریک که هر کدام دو دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند.

پس از مدتی مستأجر اجارۀ ماهانۀ یکی از سه شریک را پرداخت نمی‌کند یا ایـن‌که برخلاف نوع استفادۀ ذکرشده در قرارداد، از ملک بهره‌برداری می‌کند.
در مثال فوق شریک ناراضی می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید مطرح کند.

نکته

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی)

نتیجۀ این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیۀ سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد؛ به همین دلیل است که باید بپذیریم مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و طرح چنین دعوایی بلامانع است.

دعوی خلع ید از ملک مشاع

برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست. مثلا اگر یک واحد تجاری دارای چهار مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح کند

دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است. به عبارت دیگر چه شریک ملکرا تصرف کرده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد.

اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما می‌توانید علیه همه یا برخی از آنها دعوی خلع ید را اقامه کنید.

محدودۀ رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌شود.

نکته

حق مشاع می‌تواند روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه هم تعریف شود. یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.
در زمینۀ حق فروش سرقفلی مالکین مشاعی به مثال زیر توجه کنید:

بنده مالک شش دانگ ملکیت یک باب مغازه و سه دانگ سرقفلی آن هستم. سه دانگ دیگر سرقفلی دست مستاجر است که ایشان فوت کرده و در تصرف ورثه ایشان است که از آن استفاده نکرده و در خارج از کشور به سر می‌برند.

اکنون که قصد فروش مغازه را دارم با این اوصاف خریداری پیدا نمی‌شود و بنده نیز مایلم که سریع‌تر تکلیف مالم مشخص شود.

اکنون سوال من به طور مشخص این است که برای خلاصی از این وضعیت چه راهکاری پیشنهاد می‌کنید؟ آیا دستور فروش حق مشاع نیز در قانون پذیرفته شده است و همانند ملک مشاع امکان دارد یا خیر؟»

پاسخ: «شما می‌توانید تقاضای فروش این حق مشاع را از دادگاه بخواهید تا حق سرقفلی را دادگاه بفروشد و سهم شما را هم بدهد.»

طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند.
برای آن‌که ملکی را از تصرف شخصی که به ناحق آن را غصب کرده است آزاد کنیم، باید اقامۀ دعوای خلع ید کنیم.

دعوای خلع ید، دعوایی است که خواستۀ آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است.

تصرف عدوانی به چه معناست؟

هر شی اعم از منقول (مانند حق سرقفلی) یا غیر منقول (مانند ملک تجاری یا مسکونی)که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار دارد نشان‌دهندۀ این است که این شئ از آن ِ اوست.

مدعی برای به دست آوردن شئ‌ای که نزد دیگری است صرفاً می‌تواند اقامۀ دعوی کرده و از ادلۀ اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند که مرجع قضایی به نفع او حکم داده و او را به عنوان مالک حقیقی آن شئ یا حق بشناسد.

ید چارچوب مشخص و محدودی ندارد؛ بلکه عامل اصلی در تشخیص آن عرف است و مفاد قاعده این است که استیلاء و سلطۀ فرد بر شی، دال بر مالکیت آن شخص است؛ مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

طبق مادۀ ۳۵ ق.م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود؛ و طبقمادۀ ۳۱ ق.م هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

پس هیچ‎‌کس حق ندارد مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب و تصرف کند، مگر این‌که به طور قانونی این کار را انجام دهد.

او همچنین نمی‌تواند به وسیلۀ قدرت شخصی، آن را از تصرف متصرف خارج سازد؛ در غیر این صورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار می‌گیرد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست؟

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند».

بنابراین ، برای اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید فقط تصرف سابق خواهان ( خواهان شخصی است که قبلا متصرف مال بوده است ) و تصرف لاحق خوانده ( خوانده شخصی است که در حال حاضر متصرف است ) اثبات شود و دادگاه بر اساس همین تصرف است که حکم صادر می‌کند و دلایل دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی‌دهد.

چه بسا که متصرف عدوانی یا خوانده، مالک باشد و دیگری علیه او دعوای تصرف عدوانی حقوقی اقامه کند و موفق به اثبات تصرف عدوانی هم شود.

البته شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع اقامۀ دعوای مالکیت نیست.

پس بهتر است سایر اقسام دعوای تصرف از جملهدعوای خلع ید و دعوای تخلیه نیز مورد توجه قرار گیرند.

تصرف عدوانی کیفری چیست؟

تصرف عدوانی علاوه بر دارا بودن جنبه حقوقی واجد جنبه کیفری نیز بوده و قانون‌گذار در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی (مواد ۱۵۸تا۱۷۷ق.آ.د.م) را به آن اختصاص داده است.

تعریف جرم تصرف عدوانی

تصرف عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر مال به قصد استفاده از آن به نفع خود. یا به عبارتی، جرم تصرف عدوانی یعنی تصرف مال غیرمنقول ِ متعلق به دیگری بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی آن.

عناصر تشکیل دهنده جرم تصرف عدوانی

برای آن‌که تصرف عدوانی کیفری و به منزلۀ جرم محسوب شود، دو عنصر وجود دارد.

عنصر قانونی

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به طور خاص و مواد بعدی تا ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی در موارد خاص، موارد تصرف را در سه حالت تصور کرده است:

عنصر مادی

شرایط و اوضاع و احوال لازم

مطابق با مواد ۶۹۰ ق.م.ا به بعد، موضوع جرم تصرف عدوانی تصرف مال غیرمنقول متعلق به دیگری است؛ اما در خصوص تصرف اموال منقول متعلق برخی معتقدند که به استناد ماده ۱ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی (مصوب ۵۲) می توان اقامۀ دعوای حقوقی کرد.

عدم رضایت مالک یا ذی‌حق

اصولاً عدم رضایت مالک لازمۀ تحقق جرایم علیه اموال و مالکیت است. رضایت مالک در این جرایم، وصف کیفری را از عمل مرتکب پاک می‌کند.

به طور کلی در دعاوی تصرف عدوانی شاکی باید ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرفش در تصرف و استفاده وی بوده و بدون رضایت او یا به طریق غیرقانونی از تصرف وی خارج شده است.

در دعوای تصرف عدوانی، ارائۀ سند مالکیت دلیل بر سابقۀ تصرف و استفاده از حق است.

بنابراین، شاکی باید ثابت کند که سابقۀ تصرف مال غیرمنقول را در زمان گذشته داشته و دیگری بدون رضایت وی، مال را از تصرف او خارج کرده است.

آیا در تصرف عدوانی کیفری ، مالکیت شاکی حتما باید احراز شود؟

اگر چه در ماده ۶۹۰ ق . م. ا از کلمه متعلق استفاده شده اما رویۀ برخی از دادگاه‌ها، داشتن مالکیت شاکی را ضروری نمی‌داند.

تصرف عدوانی به دو صورت حقوقی و کیفری عنوان می‌شود.

در دادخواست حقوقی، شاکی به دنبال حق‌ و حقوق خود است و احتمالا خواستار تخلیۀ ملک تصرف شده توسط خوانده است.
در شکایت کیفری، این تصرف در راستا یا پس از ایجاد جرم صورت گرفته است.

مانند زمانی که تصرف‌کننده به واسطۀ آن ملک در حال تخریب اموال عمومی باشد. در این حالت شکایت‌کننده لازم نیست حتما مالک آن واحد، زمین یا ساختمان باشد.

چند نکته نکات

• دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.
• طبق قانون اگر دو یا چند نفر به صورت مشاع ملکی را تحت تصرف یا مالکیت داشته باشند، هر کدام از شرکا که مانع تصرف دیگری یا دیگران شود متصرف عدوانی شناخته می شود و شریک دیگر می‌تواند با استناد به سابقۀ تصرف خود و غیر قانونی بودن تصرف شریک، علیه او اقامه دعوا کند.
• اگر ملک مشاع به سبب خرابی به تعمیر نیاز داشته باشد و یکی از شرکا بدون دلیل موجه با تعمیر آن مخالفت کند، شرکای دیگر می‌توانند اقدام به تعمیر آن کنند. این عمل مصداق تصرف عدوانی نیست.
• در مورد ادارۀ قسمت مشترک در آپارتمان ها، اگر بین مالکین توافقی وجود نداشته باشد طبق قانون باید براساس رای اکثریت که مالک بیش از نصف مساحت اختصاصی هستند عمل شود.

نتیجه‌گیری

• ملک مشاع ملکی است که به چندین مالک تعلق داشته، به شکلی که سهم هر کدام در تمام اجزای ملک گسترده باشد.
• دعوای خلع ید، دعوایی است که خواستۀ آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است.
• تصرف در ملک مشاع بدون رضایت مالکین دیگر، حکم تصرف عدوانی دارد. تصرف عدوانی می‌تواند حقوقی یا کیفری باشد.
• دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.