نحوه فروش املاک مشاع از نظر قانونی چگونه است ؟

املاک مشاع قسمتی است که متعلق به چندین مالک است و معمولا سر تقسیم آن دچار مشکل می شوند و شاید بزرگ‌ترین مشکل مربوط به املاک مشاع که مالکین با آن مواجه می‌شوند، درخواست فروش یا تقسیم املاک مشاع توسط یکی از مالکین باشد.

در تعریف املاک مشاع آمده است که سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است. هر مالک به اندازه حق خود از تمام قسمت‌های ملک سهم دارد. به همین دلیل، زمانی‌که یکی از آن‌ها درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است. در این‌صورت باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود. در این مطلب به موضوع تقسیم املاک مشاع و نحوه فروش املاک مشاع می‌پردازیم.

دو روش برای تقسیم اموال مشترک

تقسیم به تراضی

طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی در صورتی‌که تمامی شرکا به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می‌آید.

زیرا هر مالکی حق هرگونه تصرف و انتفاع را از مال خود دارد و تقسیم یکی از آن تصرفات است.

ماده دیگر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی است. در صورتی‌که تمام ورثه و اشخاص که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را بین خود تقسیم نمایند.

در تقسیم به تراضی باید همه شرکا  نسبت به تقسیم اعلام رضایت نمایند.

تراضی به تقسیم براساس ماده ۵۹۹ قانون مدنی الزام‌آور است. « تقسیم بعد از آنکه صحیحا واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون رضایت دیگران از آن رجوع کند.»

تقسیم اجباری

به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید.

در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می‌کند. مشروط بر این‌که مشتمل به ضرر نباشد که در این‌صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

اگر یکی از شرکا تقسیم مال مشترک را بخواهد و شرکاء دیگر توافق بر این امر ننماید شریکی که افراز  سهم خود را می‌خواهد می‌تواند از دادگاه تقسیم مال مشترک را بخواهد.

دادگاه به دستور ماده ۵۹۱ قانون مدنی شرکا را احضار می‌کند. پس از جریان و ختم رسیدگی رأی به افراز و تقسیم صادر می‌نماید.

طبق ماده ۵۹۲ قانون مدنی، هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعضی بی‌ضرر باشد در صورتی‌که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می‌شود. اگر به عکس تقاضا از طرف غیر متضرر باشد شریک متضرر اجبار به تقسیم نمی‌شود.

مانعی که در تقسیم وجود دارد از مالیت افتادن مال مشترک است. بر این اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است.

اگرچه شرکاء تراضی نمایند. دادگاه در این مورد قرار رد دادخواست تقسیم را صادر می نماید.

بیشتر بخوانید:

نحوه بستن قرارداد برای انجام کاری مشخص از نظر حقوقی چگونه است ؟