همه چیزدر مورد صلح نامه ملک
به نقل از مجله اینپین، صلح یکی از قراردادهای پرکاربرد در دنیای امروز است. به لحاظ تاریخی در ابتدا صلح به عنوان وسیله‌ای برای حل اختلافات و دعوای موجود، مورد استفاده قرار می‌گرفته است و به تدریج از آن برای انجام معاملات و مبادلات استفاده شده است. مواد ۷۵۲ و ۷۵۸ قانون مدنی به این دو جنبه از صلح اشاره دارند.
در این نوشته سعی داریم به مفهوم و ماهیت صلح، انواع صلح و صلح‌نامه ملک بپردازیم.
مفهوم صلح
صلح در لغت به معنای تسلیم، سازش و آشتی است. در دنیای حقوق صلح دو معنی دارد:
۱-عقد صلحی که به صورت عرفی جایگزین سایر عقود مانند بیع (نقل و انتقال) یا اجاره می‌شود. یعنی دو طرف در به وجود آوردن و یا از بین بردن یک رابطه حقوقی توافق می‌کنند. برای مثال شما مالک دو دانگ از یک ملک و دوست شما مالک چهاردانگ دیگر است. پس از مدتی شما و دوستتان تصمیم می‌گیرید که سهم‌تان را بفروشید، در این صورت می‌توانید به جای قرارداد فروش با مشتری، قرارداد صلح ببندید و نتیجه و اثر قرارداد فروش که همان انتقال مالکیت است را داشته باشید.
۲- عقد صلحی که با توافق و سازش طرفین برای پایان دادن دعوی استفاده می‌شود. صلح دعوی به این معناست که دو نفر با یکدیگر بر سر موضوعی دعوا دارند و برای خاتمه دعوا با هم صلح می‌کنند. مثلا دوست شما به شما یک میلیون تومان بدهکار است. اما او می‌گوید که پانصدهزار تومان بدهکار است. در این صورت هر دو روی مبلغ هفتصد هزار تومان صلح می‌کنید.
گاهی صلح در مقام دعوای احتمالی در آینده است. یعنی دو طرف قرارداد در حال حاضر با یکدیگر اختلاف و یا دعوایی ندارند، اما احتمال آن بسیار زیاد است که در آینده اختلاف پیدا کنند و به همین علت، در ابتدای قرارداد خودشان با یکدیگر صلح می‌کنند.
ارکان صلح
ارکانی که وجود آن‌ها برای تشکیل یک قرارداد صلح لازم است:
مصالح: کسی که مال خود را به عنوان صلح به دیگری می‌دهد.
متصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.
مورد صلح: مال و موضوعی که مورد قرارداد صلح قرار می‌گیرد.( مثلا دو دانگ خانه)
مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در برابر پذیرش پیشنهاد صلح از طرف دیگر می‌گیرد.
لازم است بدانیم که صلح می‌تواند در برابر مال یا به صورت رایگان انجام شود. همچنین می‌توان مالی گران‌قیمت را در برابر مالی با ارزش بسیارکم صلح کرد که چنین صلحی را “صلح محاباتی” می‌گویند؛ برای مثال اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر یک خودکار به دیگری صلح کند.
صلح‌نامه ملک
عقد صلح‌نامه ملک در معاملات املاک کاربرد وسیعی دارد و می‌تواند جایگزین قراردادهای خرید و فروش یا اجاره ملک شود. هدف از عقد صلح‌نامه ملکی می‌تواند ایجاد سازش و رفع اختلاف بین افراد باشد. اما لزوما نیازی به مطرح بودن یک دعوای ملکی برای تنظیم و عقد معاملات صلحنامهای نیست.
مثلا فرض کنید شخصی بخواهد مالکیت خانه یا زمینش، پس از مرگ تنها به یکی از فرزندانش منتقل شود. در این حالت می‌تواند با عقد قرارداد صلح بدون فروش ملک خود، تکلیف وضعیت مالکیت آن خانه را برای زمان پس از فوتش، روشن کند. در این صورت این انتقال هم از نظر قانون معتبر است، هم اینکه ورثه نمی‌توانند درخواست سهمی از آن ملک داشته باشند. چرا که ملک به آن فرزند صلح شده است.
گاهی عقد صلح‌نامه ملکی برای رفع دعوا و نزاع بین افراد انجام می‌شود. در این حالت افراد با دادن امتیازاتی به یکدیگر و در حضور مرجع قانونی (دادگاه یا شورای حل اختلاف)، به سازش و توافقاتی در جهت رفع دعوای ملکی می‌رسند.
انواع صلح‌نامه ملکی
– صلح‌نامه ملکی خرید و فروش املاک
– عقد صلح‌نامه برای اجاره یک ملک به جای قرارداد استیجاری
– صلح‌نامه ملکی برای انتقال منافع یک ملک، مثل صلح سرقفلی مغازه
– عقد صلح‌نامه برای صرف نظر از تملیک یک ملک یا بدهی
توجه داشته باشید که تمامی موارد بالا می‌تواند با یا بدون رد و بدل شدن پول (یا هر نوع عوض مشخصی) در ازای ملک صلح شده، انجام گیرد.
شروط عقد صلح‌نامه ملک
اهلیت طرفین به معنای داشتن شرط سنی و بلوغ افراد و داشتن عقل.
ورشکسته نبودن شخصی که مال یا ملک خود را صلح می‌کند.
در رهن نبودن ملک و هر نوع مانع معاملاتی دیگر برای املاک. مثلا دو نفر نمی‌توانند بر سر ملکی که به هیچ کدامشان تعلق ندارد صلحنامهای عقد کنند، چون این قرارداد از همان ابتدا باطل و غیرمعتبر است.
مشروع بودن صلح. مثلا دو نفر نمی‌توانند یک ملک را برای تبدیل به قمارخانه جهت اجاره یا خرید و فروش صلح کنند.
عقد صلح‌نامه صوری ملک، یعنی صلح نباید برای فرار از پرداخت بدهی و دین باشد.
صلح‌نامه ملکی تنها برای اموال غیرمنقول و املاکی که وجود داشته باشند معتبر است. بنابراین اگر فردی خانه یا ملکی را به شخصی صلح نماید که در آن زمان از بین رفته باشد، عملا معامله باطل انجام شده است.
اثبات هر نوع صلح‌نامه ملکی در دادگاه، نیازمند تنظیم و عقد رسمی آن است.
انواع قرارداد صلح
۱-صلح عمری
قرارداد صلح عمری نوعی توافق‌نامه است که به منظور جلوگیری از اختلاف تنظیم می‌شود. بر اساس این صلح، مالکیت املاک مانند زمین، خانه و …و دارایی مانند خودرو را برای فردی از جمله نزدیکان یا هر شخص دیگری محفوظ می‌دارند. اما حق استفاده از آن ملک و دارایی تا زمان حیات شخص انتقال دهنده، برای ایشان یا برای شخص ثالث باقی خواهد ماند.
۲- صلح‌نامه رقبی
ممکن است حق استفاده از ملک یا دارایی برای مدت مشخصی از طرف مالک به شخص دیگری انتقال یابد. در این صورت با پایان یافتن مدت تعیین شده، این حق نیز خود به خود از بین خواهد رفت.
۳- صلح‌نامه سکنی
ممکن است مالک آپارتمان، خانه یا باغی برای شخصی دیگر، حق سکونت در ملک خود را برای مدت معینی تعیین کند. به این صلح، صلح‌نامه سکنی می‌گویند.
تفاوت صلح‌نامه ملک با مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه املاک به قراردادی گفته می‌شود که در طی آن بیع یا مالی به دیگری فروخته می‌شود. یعنی قرارداد مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می‌شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل دریافت عوض یا بها یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه‌نامه نام دارد.
در مبایعه‌نامه در تاریخ مقرر ملک و حق مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، اما در صلح‌نامه مصالح می‌تواند تا زمانی که در قید حیات می‌باشد، از منافع مال صلح شده استفاده کند و بعد از فوتش به متصالح منتقل شود.
فسخ صلح‌نامه ملکی
وقتی افراد بر سر ملک یا مسئله‌ای صلح کنند و این صلح‌نامه از نظر قانون معتبر باشد، نمی‌توان به شکل یک طرفه اقدام به فسخ قرارداد کرد. فسخ صلح‌نامه ملک، تنها با توافق و رضایت طرفین یا پیش‌بینی شرایطی بر فسخ پیش از موعد در صلح‌نامه امکان‌پذیر می‌باشد.
سوالات متداول:
تفاوت صلح‌نامه با مبایعه‌نامه چیست؟
در مبایعه‌نامه در تاریخ مقرر ملک و حق مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، اما در صلح‌نامه مصالح می‌تواند تا زمانی که در قید حیات می‌باشد، از منافع مال صلح شده استفاده کند و بعد از فوتش به متصالح منتقل شود.
آیا بعد از تنظیم صلح‌نامه و امضا مصالح و متصالحین، مالیات بر ارث ملغی می‌شود؟
چنانچه مقصود شما قرارداد صلح عمری باشد و به صورت رسمی تنظیم یافته باشد، بله بعد از فوت مصالح نیازی به پرداخت مالیات بر ارث نیست و همزمان با تنظیم قرارداد صلح عمری در دفتر اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌گردد.
صلح محاباتی به چه معناست؟
صلح می‌تواند در برابر مال یا به صورت رایگان انجام شود. همچنین می‌توان مالی گران‌قیمت را در برابر مالی با ارزش بسیارکم صلح کرد که چنین صلحی را “صلح محاباتی” می‌گویند؛ برای مثال اگر شخصی اتومبیل خود را دربرابر یک خودکار به دیگری صلح کند.
آیا شخص می‌تواند تمام دارایی خود را صلح کند؟
بله، هر شخص می‌تواند تمامی دارای خود را صلح کند و اشکالی در این خصوص وجود ندارد.
اگر دعوای دو نفر به دادگاه کشیده شود و یک طرف پیشنهاد صلح بدهد و طرف مقابل بپذیرد، آیا به این معناست که حرف طرف مقابل درست بوده است؟
خیر. به موجب ماده ۷۵۵ قانون مدنی شخص می‌تواند همچنان حق طرف مقابل را انکار کند و صلح هم بکند. طرف مقابل صلح می‌کند که دعوا ادامه پیدا نکند نه اینکه طرف مقابل حق می‌گوید.
آیا می‌توان قرارداد صلح را در هر زمانی بر هم زد؟
خیر. صلح قراردادی است که دو طرف نمی‌توانند هر زمان که خواستند آن را منحل کنند و برهم بزنند. به دلیل این ویژگی، این قرارداد پس از فوت مصالح یا متصالح نیز باقی می‌ماند.
اگر شخصی در صلح، دیگری را فریب دهد و گول بزند، حق از بین بردن معامله برای طرف مقابل ایجاد می‌شود؟
بله.
آیا در صلح باید همه جزئیات بیان شود؟
خیر. در صلح نیازی نیست که تمامی جزئیات معامله بیان شود. بلکه حتی اگر به صورت مختصر و مجمل هم باشد، صلح همچنان صحیح است. مثل اینکه شما به شخصی بگویید من یک خانه ۱۵۰متری دارم که می‌خواهم آن را صلح کنم و او هم بپذیرد. این معامله صلح صحیح است، هرچند که ذکر نشده که خانه در کدام منطقه تهران است، طبقه چندم است و…
صلح درشرایط قیمومیت به چه صورت است؟
اگر شخصی که قیمومیت دیگری را برعهده دارد، بخواهد برای آن شخص صلح کند، بایستی این قرارداد به تصویب دادستان برسد، چون ممکن است قیم به ضرر شخصی که قیمومیت او را برعهده دارد، اقدام به انجام معامله کند.
صلح‌نامه وکالتی چگونه است؟
اگر کسی بخواهد مال یا ملک دیگری را از طرف او صلح نماید، صرف داشتن وکالت‌نامه، نمی‌تواند اقدام به این کار نماید، مگر آنکه صراحتا در آن وکالت‌نامه حق عقد صلح به وی داده شده باشد. این مسئله برای فسخ وکالت‌نامه‌ای صلح‌نامه‌های ملکی هم صدق می‌کند.
برای عقد صلح‌نامه املاک به کجا مراجعه کنیم؟
برای تنظیم وعقد صلح‌نامه ملکی غیررسمی (صلح عادی) می‌توان به مشاورین املاک یا کارشناسان حقوقی مراجعه کرد. اما برای عقد رسمی صلح‌نامه املاک (صلح‌نامه قطعی ملک)، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نمایید.
صلح‌نامه قطعی ملک چیست؟
صلح قطعی ملک که به معنای انتقال بی‌قید و شرط ملک است. یعنی اگر ملک در رهن بانک باشد، صلح قطعی تا زمان خارج شدن مال از رهن بانک، امکان‌پذیر نیست. پس صلح قطعی به معنای انتقال تمام و کمال مال بدون قید و شرط و بدون وجود محدودیت موقت قانونی است.
این مطلب اولین بار در مجله اینپین منتشر شده است: منبع